央行再度出手托举房企融资 保交楼贷款计划延期 房贷利率有望继续下行

8月17日，央行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，提到了货币政策、利率、房地产、金融促消费等六方面的内容。关于房地产，央行重点提出，落实好“金融16条”，加大对城中村改造等金融支持力度。这意味着，房企融资有望得到改善，债务压力或将有所缓解。

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同时，央行延续此前政治局会议对于房地产的表述，表示适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。央行表示，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。由于8月15日MLF的中标利率下调15个基点，业内认为，LPR也将同步下调，带动房贷利率继续下行。

迎金融支持

央行表示，落实好“金融16条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度。

“延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。”央行表示。

这意味着，可以帮助缓解资金压力的“金融16条”和“保交楼贷款”执行期限均有所拉长。《华夏时报》记者了解到，“金融16条”于2022年11月份被提出，16条政策从供需两端全面支持房地产市场企稳。

而“金融16条”最大的看点之一则是，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。

对于房地产行业而言，“金融16条”的出台对此前的融资政策进行纠偏，表示对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。此外，“保交楼贷款”的加入也有助于房地产企业渡过此轮行业危机。

从房企当前的融资情况来看，相关支持政策还需要继续发力。8月16日，国家金融与发展实验室发布了2023年第二季度报告。报告指出，2023年下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。

“落实好‘金融16条’以及延长”保交楼贷款“支持计划实施期限，有助于稳定市场预期，缓解企业流动性压力，在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对《华夏时报》记者说。

加大住房租赁、城中村支持力度

上文提到，央行表示，加大对住房租赁、城中村改造、保障性租赁住房建设等金融支持力度，这与此前政治局会议提到的内容不谋而合。

4月28日，政治局会议强调，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设、规划建设保障性住房。在7月24日的政治局会议上，相关内容再次被提及。

“有关部门鼓励企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，或意味着接下来相关领域的政策支持力度会进一步加大，以提升企业的参与积极性。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。

近年来，保障性租赁住房成为解决年轻人在大型城市居住难题的重要工具，正在不断得到支持。58安居客研究院发布的数据显示，截至2023年7月份，28省及89城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约791.3万套。

规模的落地需要金融的支持，自2020年4月份基础设施REITs试点启动以来，保障性租赁住房项目积极参与。《华夏时报》记者注意到，在已经上市的28只基础设施REITs产品中，保障房REITs涨幅可观，部分保障房REITs周度涨幅可以达到3.20%，在市场中处于领跑地位。

房贷利率有望继续下探

自政治局会议重新定调楼市之后，此次央行也表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。具体到执行端，尽管尚没有新政出台，但央行表示：“发挥好存款利率市场化调整机制重要作用，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制。”

值得关注的是，8月15日，央行开展了4010亿元的MLF，操作利率从上期的2.65%下调到了2.5%。MLF的操作利率是LPR定价的参考。因此，业内认为，新一期的LPR极大概率也会同步下调。

根据我国目前的房贷利率定价机制，各地的房贷利率是在LPR的水平上加点形成。目前，5年期以上LPR为4.2%，其对应的首套房和二套房房贷利率下限已经分别下降至了4.0%和4.8%。

不过，由于首套房贷利率政策动态调整机制允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，因此在实际执行层面，各地的房贷利率更低。

根据央行发布的数据，截至2023年3月末，已经有83个城市下调了首套房贷利率下限，低至3.7%和4.0%。值得一提的是，根据国家统计局发布的数据，房价下行的城市个数不断增加。2023年7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降的城市有50个，同比下降的城市则已经44个。

陈文静对《华夏时报》记者说：“MLF中标利率是LPR的先行指标，本次下调或进一步引导5年期以上LPR下调，其将带动房贷利率下行，降低购房成本，有助于修复市场预期。”

（文章来源：华夏时报）