现房销售提速 多省推进试点 业内预计重点城市将加入

现房销售试点正在向着更广的范围铺开。2月7日，河南全省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

1月31日至今，多个省份都发布了“试点现房销售”政策。

其中，四川在近期印发的《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》中提出，“支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”

(相关资料图)

山东省则表示，将促进住房消费合理需求平稳释放，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试开展现房销售试点。而安徽也将“因地制宜开展现房销售试点”。

如此多省份同一时间内提出关于现房销售的尝试，是响应住建部在1月份时提出的政策，即“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

这也是住建部首次提出现房销售模式。该政策提出的背景，是2022年7月份以来各地因为楼盘烂尾、项目停工等问题而出现的停贷事件，保交楼继而成为各地政府、各大房企的核心任务。

与此同时，出于期房交付的不信任，“所见即所得”的现房成为许多购房者规避期房风险的选择。据易居房地产研究院测算，2021年6月时，在全国新建商品住宅销售面积中，现房销售面积占比约为9.5%，时至2022年12月，这一比例已达到13.9%，提升明显。

市场关于取消期房预售、推行现房销售的呼声也随之而起。2022年7月，银保监会相关负责人对此回应称，是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。如今，业内有观点指出，2023年现房销售的改革号角已吹响，改革节奏将提速。

事实上，自1994年，《城市商品房预售管理办法》颁布至今，期房销售模式在内地已实行了约30年。期间，包括重庆、福建、广西、南京、杭州、等在内的许多省市都曾尝试推行现房销售，进行相关模式的探索。

不少热点城市选择在土地拍卖环节设置现房销售条件。例如南京、苏州都曾在2016年开启尝试，在地价超过规定值后，相关地块将所建商品住房须现房销售。此后，随着地市降温，或疫情影响，两地相继取消了该规定。

为了降低地市热度，北京则在2021年的集中供地中要求地块达到最搞限价后，转入竞现房面积销售环节。在2月8日进行的北京2023年首轮土拍中，越秀便以25.99亿元+1.5万平方米现房销售面积竞得一宗地块。

海南则是全国第一个推行现房销售的省份。2020年5月，海南住建厅发布的《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》明确，2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。根据易居研究院对现房销售的规模占比统计，2022年，在全国31个省份中，海南省的现房销售规模占比为39%，位居首位。

“2023年，房地产领域逐渐要朝着新发展模式转型，而现房销售模式是其中的重要一环。”易居房地产研究院研究总监严跃进认为，相较于海南等城市，河南等省市当前的尝试更具有标杆性，将郑州和开封作为试点，实际上是延续了此前保交楼都工作思路，同时结合了2023年住房工作总精神，预计后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，一些重点省会城市会或许会加入到试点大军中。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则认为，短期来看，进行现房销售试点的城市或有增加，但全国大范围推广的可能性相对有限，更多城市仍将采取预售制。有房企人士也向记者表示，当前并不是大范围推行现房销售的好时机，现房销售对企业来说资金压力太大，销售回款周期大幅拉长，在许多企业面临流动性压力的当前，无异于雪上加霜，“房企承受不住”。

亿翰智库也认为，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，复制成功经验。同时，在现房销售制度下，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进，保证现房销售制度能顺利推进。

易居地产研究院预计，未来将有几项工作加速推进，包括商品房预售资金监管政策会逐渐规范、预售门槛将结合短期和中长期做差异化调整、“交房即交证”会和现房制度改革紧密捆绑等。

（文章来源：第一财经）