超预期降息！首套房最低利率降至4.10%你会买吗？

22日，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)再次下调15个基点，为今年以来第三次下调，从4.65%降至4.3%。对购房者来说又将省下相当一笔钱。

不过，各地落地的房贷利率依然差别较大，目前按照央行政策能够执行的首套房最低利率是4.10%，这一数字已经低于2009年的最低水平(基准利率的7折)。

超预期降息带来的LPR下调，能够在多大程度上打动购房者还需要观察。有不少房产中介人士反馈，当天客户针对房贷利率的咨询变多了，他们也借此催促客户“可以看房了”。

截至今年7月，我国企业及居民中长期贷款合计为135万亿元，中银证券宏观分析师孙德基、朱启兵在研报中估计，以此计算，LPR这次非对称下降可以为中长期贷款共计节省年化利息支出2025亿元。

聚焦在居民身上，经过今年以来LPR下调，按照某地产中介的房贷计算器计算结果，一份总金额300万元、期限30年的房贷合同，按照等额本息还款，房贷利率4.65%和4.30%的月供分别是15469.1元和14846.14元，利息总额分别是256.89万元、234.46万元。

这意味着，现在的购房一族相比去年12月每月可减负约623元，一年下来可省下7476块钱，接近一部iPhone13pro的价格，总利息则少了22万余元。

根据央行今年5月最新政策，各地对首套房利率的最低执行标准是同期LPR基础上下调20个基点。这也意味着，当前首套房最低房贷利率已降至4.1%，今年以来减负55个基点。

以苏州为例，据该地中介人士介绍，当地几乎从5月开始就执行最低标准，此次LPR下调后首套房和二套房都将享受4.10%的房贷利率。

目前在一线城市中，广州已有中介人士表示开始执行最低4.1%上浮10BP左右的首套房贷利率，但具体上浮标准随时可能调整;北京最新的首套房贷款利率为4.85%，上海按照LPR上浮35BP最新利率为4.65%，深圳则是LPR上浮30BP，最新利率为4.6%。

纵向对比来看，4.1%的首套房最低贷款利率已经低于2009年的最低标准4.158%(基准利率的0.7倍)。但地产行业变迁带来的房价预期、居民的需求和信心早已不同于十多年前，去年下半年开始收紧的行业调控进而频繁出现的房企爆雷现象，不仅进一步劝退了炒房客，也让不少刚性需求和改善型需求望而却步。

历史规律还有效吗?

记者此前从不同城市的居民处了解到，他们选择观望的原因既包括房价上涨预期大幅减弱，也包括对楼盘烂尾、质量不佳的担忧，还有疫情持续带来的收入影响等。同时，因为存款利率下行、理财收益波动加大等因素带来的提前还贷现象，也引起了更多的讨论，甚至有银行开始调整提前还款的违约金收取规则。

从7月楼市成交和央行公布的信贷数据来看，经过6月的短暂反弹后再次回落，与住宅销量持续下滑一致的是居民中长期贷款需求依然低迷，新增的1489亿元比上月少增2681亿元，同比少增2488亿元。而另一边，居民储蓄意愿不断攀升。

在此背景下，年内第三次下调5年期以上LPR，其具体效果将如何，备受关注。

事实上，此前8月15日央行超预期降息已让市场对LPR下调有了预期，被视为刺激信贷稳增长的重要信号。中信证券(600030)首席经济学家明明认为，如果将当前疲弱的信贷看作需要“治疗”的问题，那么超预期降息带来的LPR下调就是“速效药”。

明明指出，观察同比多增数值的边际变化可以发现，以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显和快速，比如2020年1～4月、2021年5月都有明显效果。

另从历年来房贷利率和统计局楼市成交数据的关联规律来看，二者的负相关关系也较为明显。

但当前环境已大为不同，除了上述担忧因素，房价也已在几轮冲高后回归“房住不炒”的理性。孙德基认为，从今年5月LPR下降15BP和调整差别化住房信贷政策带来的效果看，对居民的购房动力影响仍然有限。

明明认为，面对挑战增多，地产相关信贷修复的可持续性还有待观察，但未来更多的配套政策也值得期待。

浙商证券(601878)首席经济学家李超认为，这次非对称降息的核心目的就是拉动按揭贷及企业中长期贷款投放，应对当前地产停贷事件的影响，并优化信贷结构。如果按揭贷款数据改善不明显，未来仍然存在进一步降低5年LPR的可能。