杭州第三轮供地开拍前 一则政府采购公告搅动土地市场

在9月15日杭州本年第三轮供地开拍前，一则政府采购公告搅动着土地市场神经——杭州土地部门将对去年第二批次以来的地块购地资金进行倒查。

9月9日，浙江政府采购网披露了一则采购项目公告：采购方杭州市土地储备交易中心与两家会计事务所签订合同，后者将对杭州2021年第二批次集中供地以来成交地块的购地资金进行审查。

这则招标经历了一波三折，早在5月11日和6月13日，浙江政府采购网均发过同样内容的招标信息，但都因为投标人不足3家而两度废标，直到7月13日第三次招标才成功落地。

招标信息显示，杭州按区域分成三个标项，标项一为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，预算135万元;标项二为萧山区、富阳区，预算157万元;标项三包括余杭区、临平区、钱塘区、临安区，预算148万元。三个标项均按照每宗地的审核单价进行招标，经费据实结算。

8月3日，中标结果出炉：亚太会计师事务所分别以单宗地审查服务费2.9万元、2万元的价格中标了第一、第三标项;华兴会计师事务所则以2.1万元中标了第二标项。

根据最新的合同公告，三个标项分别包含46、74和74宗地，合同总金额与预算金额一致，共计440万元。

杭州市土地储备交易中心提出了以下需求：审计单位须对土地竞得人提供的全部购地资金来源申报资料进行审查，包括其在购地前提交的《购地资金来源情况申报表》、会计师事务所出具的资金审查报告等，主要针对申报表中金额与证明材料的关联性、准确性、逻辑性等进行审查，并在30日内出具审计报告。

杭州在招标公告中要求，审计报告需对土地竞得人的购地资金是否符合五个“不得”作出结论性论证。

五个“不得”具体为：竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

从2021年第二批次集中供地开始，杭州、深圳、上海、北京等城市均要求房企买地资金必须为自有资金，严防资金违规流入商品房用地竞拍市场。

杭州此次倒查购地资金也并非“突袭”，其在去年第二批次土拍公告中便提到，要“建立‘先承诺后审查’的工作机制，对竞得人的全部购地资金组织开展审查”。

一家头部房企的杭州投拓人士解释，2021年杭州第二批次供地以来，开发商每批次参与买地，都须自行请会计事务所对购地资金进行审计，“每一笔土地款都要提供资金来源审计报告。房企交完土地款后，将报告提交到杭州市国土部门”。

被认定“合规”的资金来源主要是注册资本金、销售回款、经营业务资金等，不允许利用开发贷、定向增发、信托借款等买地，“说白了就是封堵前融，但开发商拿到地后引入信托投资基金做增股投资，是合法合规的;如果以股权投资的表象，实际是放贷，则不合规”，该杭州投拓人士解释。

本次杭州土地储备交易中心采购的服务，主要请第三方机构对此前房企提交的审计材料进行核查。

杭州在去年第二批次以来的每宗地块出让文件中写明：竞买企业需填写购地资金承诺书，若经审查违规，房企将面临三重处罚：一是取消竞得资格，没收竞买保证金。已签订土地出让合同的，出让人有权解除合同，还可请求受让人赔偿损失;二是计入竞买人及其投资决策主体社会信用体系;其三，对首次违规的竞买人进行约谈;第二次违规则同一集团成员企业3年内不得参与杭州土地市场竞买。

不过，前述头部房企杭州投拓人士认为，拿地时的资金审计报告由房企自行提交，此时倒查很难发现问题，尤其去年第二、三批次拿的地，现在大部分都已经开盘，此时收回地块或没收保证金等事后处罚措施恐怕存在一定难度。